Superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario
Con la sentenza n. 33719/2022, pronunciata a Sezioni Unite, la Corte di Cassazione ha statuito sulla questione relativa al superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario. La pronuncia trae origine dalla rimessione ad opera della prima sezione della Corte di Cassazione rispetto a due diversi e contrapposti orientamenti esistenti in merito.
Da un lato chi sosteneva non predicabile la nullità del mutuo per superamento del limite di finanziabilità, rilegando l’illegittimità in punto di violazione di norme di comportamento e dall’altro chi, successivamente alla pronuncia della Corte di Cassazione n. 17352 del 2017, qualificava il rispetto del limite di finanziabilità (80% del valore del bene ipotecato o del costo delle opere da eseguirsi sugli stessi) elemento essenziale del contenuto del contratto e, pertanto, un limite inderogabile dall’autonomia privata, con conseguente nullità del contratto stesso in ipotesi di violazione, salva la possibilità della sua conversione da fondiario ad ordinario mutuo ipotecario ex art. 1424 c.c.
Le Sezioni Unite, dopo una lunga disamina, hanno pronunciato il seguente principio di diritto:
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui al D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della “vigilanza prudenziale” (cfr. art. 51 ss. e art. 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.
Allo stato quindi l’orientamento dettato dalle Sezioni Unite è quello di affermare la legittimità del contratto di mutuo fondiario violativo del limite di finanziabilità. Si dubita che la discussione sia così giunta ad una sua completa definizione considerando, a parere di chi scrive, più corretta ed aderente al dettato normativo la tesi della giurisprudenza inaugurata nel 2017. Il rispetto del limite di finanziabilità è infatti connotato essenziale del mutuo cd fondiario.
Va anche rilevato che l’erogazione entro il massimo finanziabile e quindi entro l’80% del valore cauzionale del bene ipotecato sarebbe funzionale da un lato alla tenuta del mercato del credito, considerando che la banca erogherebbe solo la somma di cui potrebbe effettivamente rientrare, e dall’altro il patrimonio del debitore che verrebbe (in ipotesi di mancato rientro) toccato limitatamente riguardo al bene ipotecato.